借地権整理・不動産権利調整サポート事業

借地権整理・不動産権利調整サポート事業

借地権整理・不動産権利調整サポート事業

借地権整理サポート業務不動産権利調整サポート

借地権整理サポート業務

借地法及び借家法の制定は、大正10年に遡ります。その後、昭和16年と昭和41年に改正が行われ、平成4年に現在の借地借家法が制定されるに至っています。

借地借家の権利調整を考える場合、この旧法の「借地法・借家法」なのか新法の「借地借家法」なのかにより、その課題と対応は大きく異なります。

旧法の借地法・借家法の場合

旧法の借地法・借家法は、賃借人に有利な内容となっています。

賃借人に有利な主な事項

  • 賃貸人に対し造作物の買取請求ができる
  • 期間満了において契約更新を拒否するには、賃貸人がその不動産を必要とする「正当事由」が求められ、その判断基準が明確でない
  • 借地人の建物の増改築・再築、非堅固から堅固な建物への建替えに当たり、地主の許可が得られない場合、裁判所が地主に代わって許可できる
  • 借地権の譲渡・転貸及び建物競売における借地権の譲渡において、地主の承諾が得られない場合、裁判所が地主に代わって承諾できる
  •  
    そのため、土地の賃貸人側(地主)においては、「貸した土地が返ってこない」という事例が生じ、建物増改築・借地条件の変更・賃借権の譲渡及び転貸など「借地権」をめぐるトラブルは、旧法に基づくものが多くなっています。

    現在、上記のような背景に加え、少子高齢社会の到来により土地の底地権や借地権の売却依頼が増加しています。また、地主側においては、相続税や遺産相続の面から貸地(底地)の整理を行っておきたいという要望も高まっています。

    BITキャピタルパートナーズでは、そのような賃貸人(地主様)及び賃借人(借地人)様の依頼による「底地(貸宅地)の整理」と「借地権の整理」についてご相談を承っています。

    対象となるご相談事項

  • 底地(貸宅地)と借地の交換
  • 底地(貸宅地)のご売却
  • 借地のご売却
  • 地主・借地人が共同で第三者へのご売却
  • 地主・借地人・第三者による等価交換による事業化
  • 相続税の納税における物納対策
  •  
    各依頼事項の実施に当たっては、それぞれメリットとデメリットが存在します。
    BITキャピタルパートナーズでは、それらのメリットとデメリットを踏まえ、更には、遺産相続や相続税面を考慮し、課題の解決に向けた効果的な対策提案とパートナーズサポートを実施します。

    また、借地及び借家における上記以外のご相談についても随時承っております。
    「これはどうなの?」「こんなことはできないの?」などの疑問やお悩み等がございましたら、ご相談下さい。

    なお、借地借家の権利調整の課題解決については、提携する弁護士等の専門家の協力が必要となるケースがあります。その場合、当該費用は、別途ご相談とさせて頂く場合がありますので、予めご了承の程、お願いいたします。

    新法の借地借家法の場合

    平成4年に制定された「借地借家法」においては、旧法の借地法・借家法による賃貸人の不利な内容について修正がなされると共に、賃貸借期間満了後に土地を返還することを義務付ける定期借地権の制度が設けられました。

    修正及び新設された主な事項

  • 正当事由について、貸主と借主双方に賃借物を必要とする事情の勘案が明記された
  • 堅固な建物、非堅固な建物の区分が無くなり、普通借地権の存続期間が30年となった
  • 一般定期借地権・建物譲渡特約付き借地権・事業用定期借地権・定期借家権など、期間の満了により契約が終了し更新のない契約制度が設けられた
  •  
    以上のような修正及び新設事項が盛り込まれたことにより、土地又は建物を賃貸借する場合の貸主側の権利保全が強化されました。

    BITキャピタルパートナーズでは、これらの修正及び新設事項を踏まえた不動産の賃貸借及び一連の契約手続きについてパートナーズサポートを行っています。

    対象となるご依頼事項

  • 定期借地権(一般・建物譲渡特約付・事業用)の契約締結手続きサポート
  • 定期借地権設定における権利金・保証金・地代の評価設定サポート
  • 定期借地権設定契約の効果的な活用スキームの策定提案
  • 定期借地権と底地(貸宅地)の相続税評価に基づく相続対策サポート
  • 定期借家制度の活用提案による建物有効活用方法の策定提案
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    BITキャピタルパートナーズでは、土地は「売るより貸すこと」を前提に、かつ定期借地制度の活用を原則として対応検討します。
    また、建物については、定期借家契約の制度活用が望ましいと考えています。

    現在、上場企業及び資本金5億円以上の大企業は、減損会計が強制適用となっています。また、中小企業を含むすべての企業も賃貸等の不動産について時価等の開示が求められています。
    その場合においても、定期借地借家制度を利用することにより、法人の遊休不動産や低利用の不動産について、「継続した有効活用資産とするのか」「売却対象不動産とするのか」を計画的に判断していくことが可能です。

    また、個人の空家等をはじめとする不動産資産についても、定期借地借家契約を利用することにより、相続対策における不動産の評価減や相続発生後の納税資金準備などに安定的に取り組むことができます。

    商業地域やロードサイド地区をはじめ、借地権全般について随時ご相談を承っております。

    不動産権利調整サポート

    不動産権利調整サポートの内容

    不動産の権利関係については、様々な課題や問題が生じます。

    不動産資産の権利調整に関する課題や問題の例

  • 相続時の分割協議がまとまらず、所有権が共有名義のままになっている
  • 過去の相続において土地の所有権を共有としたが、単独所有とすることはできないか
  • 賃貸運用中の建物が共有名義となっているが、土地は共有者の中の一人が単独で所有していることから、いずれは建物も単独で所有したい
  • 位置指定道路に面した土地を所有しているが、位置指定道路部分に持分がないため、銀行から持分を取得して欲しいと言われた
  • 道路に接道していなく建物の再建築ができない土地となっている
  • 都市計画上の道路に収用となった結果、極小地が残ってしまったので、できれば近隣の方に購入してほしい
  • 過去に農地の売買を行ったが、農地法の許可が取れずに仮登記のまま放置されている
  • 所有している土地において、公図上は水路が通っていることになっているが、現在は水路そのものが消滅している
  • 土地の確定測量を行いたいが、隣地所有者の所在等が分からない状況となっている
  • 個人や法人間で不動産の直接売買を行いたいが専門家のサポートが欲しい
  • 不動産開発業者から土地の購入や等価交換の提案を受けているが、それが適正な価格や方法なのか専門家のアドバイスが欲しい
  • 不動産の競売情報で購入したい物件があるが、どのように手続きを進めていけば良いか分からない
  •  
    BITキャピタルパートナーズでは、上記のような不動産を取り巻く様々な問題や課題について、その解決に向けたサポートを行っています。
    土地一区画の問題から投資事業用案件まで幅広く対応しておりますので、不動産資産の権利関係に関するご相談がございましたら、本ホームページ「個別相談申込」又はお電話でご連絡下さいますようお願い申し上げます。

    ※不動産権利調整サポートの個別相談(電話を含む)は、有料となります。但し、個別相談後、コンサルティング契約(弊社の他事業を含む)の締結に至った場合及び不動産の媒介が成約となった場合は、初回個別相談料をコンサルティング報酬又は媒介報酬から差し引かせていただきます。

    ご注意事項

  • 「不動産権利調整サポート」では、法的な訴訟等により問題や課題を解決する必要がある場合においては、ご依頼いただいた業務についてお断り又は弁護士等の専門家のご紹介のみとさせて頂く場合があります。(その場合は、個別相談料は頂きません。)
  • 「不動産権利調整サポート」において、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・行政書士等の専門家に一部業務を依頼する必要がある場合があります。その場合は、当該専門家に係る報酬は、別途ご相談となりますので、予めご了承の程、お願い致します。
  • 「不動産権利調整サポート」においては、お客様の不動産資産に関する問題や課題の解決に向け、最善のご提案を行いますが、お客様のご要望に完全にお答えできない場合や結果的に解決に至らないケースもあります。予めご了承くださいますようお願い致します。なお、その場合の報酬等については、コンサルティング契約の締結時点において事前に協議をさせて頂きます。
  • BITキャピタルパートナーズでは、暴力団及び反社会的勢力とのお取引は固くお断りしております。そのため「不動産権利調整サポート」において、暴力団及び反社的勢力等との関わり等があることが判明した場合は、その時点で契約を解除させて頂きますので、予めご了承ください。
  • 借地権整理・不動産権利調整サポート事業の料金とご相談

    借地権整理・不動産権利調整サポート事業では、「借地権整理サポート業務」と「不動産権利調整サポート業務」の2つのメニューを提供しております。

  • 「借地権整理サポート業務」は、旧法の借地法と新法の借地借家法のそれぞれの法制度の背景等を踏まえ「借地権の整理」について課題解決に向けたコンサルティングとパートナーズサポートを行います。貸地と借地の交換・貸宅地の売却・地主と借地人による共同売却など、借地権の整理に向け様々な検討を行います。また、新法に基づく定期借地権設定に関する契約業務サポート等も行います。
  • 「不動産権利調整サポート業務」は、主に不動産の共有持ち分の解消や利害関係の整理を行います。不動産の共有については、不動産の資産の売却を行うケースなど、共有者全員の同意が必要となります。また高齢社会進展する中、相続による不動産の共有化問題などが予想されます。
  • 「貸宅地を売却し権利関係を解消したい」「事業用定期借地権で土地を貸したい」「共有となっている不動産を共有者で合意分割し売却したい」「共有持分となっている建物を単独所有にしたい」等、借地権及び不動産権利調整に関するご相談を承っています。

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